其实这事儿要从最近住建部公布的一组“惊人数据”说起。大家有没有发现，身边手里攥着两三套房的人越来越多了？以前觉得是“家里有矿”，现在看可能是“手里有雷”。
我手里刚拿到最新的《全国自然灾害综合风险普查》数据，不看不知道，一看吓一跳。今天我就把这些枯燥的数据掰开揉碎了，给大家好好说道说道，这里面的门道可不少。
01 房子多到什么程度？数据不骗人
先给大伙透个底，官方普查数据显示，全国城乡房屋建筑总量达到了6.6亿栋。注意，单位是“栋”不是“套”！虽然这里面包含了农村自建房和非住宅，但城镇存量住房的过剩已是不争的事实。
再看个数据，2024年我国人均城镇住房面积已达41.2平方米，这水平直接对标发达国家了。但尴尬的是，2024年全国人口却减少了139万人。房子在拼命盖，人却在变少，这供需关系，明眼人一看就懂。
案例：河南周口某县城
这可不是空穴来风。当地不少农村自建房高达4层，面积超400平，但常年空置。想卖？根本没人接盘。这就是典型的“有价无市”。
02 资产变负债：多套房者的噩梦
以前咱们总说“一铺养三代”，现在变成了“一套房套三代”。对于手里有多套安置房或者老破小的朋友，我得泼盆冷水：你的资产可能正在变成负债。
很多“拆二代”以为手里握着几套房就能躺平，殊不知持有成本正在吞噬现金流。
案例：郑州二七区马寨镇
朋友吴哥，家里拆迁分了6套安置房，每套约90平。看着风光，实际4套空置。挂牌半年，从单价7000元/平降到6200元/平，依然无人问津。每年光物业费和取暖费就要倒贴2万多。
案例：深圳龙岗区某街道
我堂姐手握4套房，总市值看似过千万，但月租金回报率不足1.5%。为了还贷，每个月还得从工资里贴补8000元。这哪是资产，简直是“碎钞机”。
03 价格体系崩塌：从暴涨到阴跌
咱们再对比一下时间线。2016-2018年那是“闭眼买房”的时代，只要上车就赚钱。但到了2025年，市场逻辑全变了。核心区还能抗一抗，远郊区那就是“自由落体”。
这就是所谓的“负资产风险”。特别是那些高位站岗的买房人，现在不仅首付跌没了，甚至房子卖了都不够还银行贷款。
案例：广州增城区朱村
2021年高位入场，单价2.8万/平，总价274万买入98平三房。现在同户型挂牌价仅160万。首付80万跌光不说，还倒欠银行钱。
案例：河北燕郊
这更是惨烈。2017年单价3.5万/平抢的房，现在1.4万/平随便挑。一套100平的房子，直接蒸发200万。
04 刚需接盘侠？别太天真
很多人觉得我是刚需，跌了也得买。但我得提醒你一句：你以为的“抄底”，可能只是半山腰。现在的市场，流动性比价格更重要。
如果你买的是那种“老破大”或者“远郊盘”，将来想置换，可能连卖出的机会都没有。这就是为什么现在二手房挂牌量激增，成交周期却拉长到了平均180天以上。
案例：成都天府新区视高板块
某投资客2020年以1.3万/平购入110平住宅，总价143万。如今挂牌90万，挂了整整8个月，看房人数是个位数。
05 最后给大家提个醒
说了这么多，不是为了制造焦虑，而是让大家认清现实。面对这6亿栋房子的庞大存量，咱们普通人该怎么办？
第一，优化资产配置。 手里如果有三四线城市、非核心区的老房子，趁现在还能卖掉，赶紧置换成现金或者核心资产。别心疼那点亏损，流动性枯竭才是最可怕的。
第二，刚需买房看产业。 别信什么“未来规划”，就看现在有没有人，有没有产业。有人口流入的地方，房价才有底。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。在这个供大于求的时代，现金流才是你最大的底气，对吧？
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